В схеме договорных отношений по строительству объектов ее участники вступают в разные виды договоров. По действующему законодательству и по сложившейся практике каждый из участников стройки может выступать сразу в нескольких лицах. Например, заказчики и подрядчики строительства часто бывают инвесторами, внося свой вклад в строящийся объект и получая право распоряжаться своей долей. Каждая из сторон договора на строительство объекта, беря на себя определенные обязательства, взамен денежного вознаграждения за свой вклад рассчитывает получить право на часть построенного объекта. В ходе осуществления указанной деятельности возникают различные спорные ситуации. АОЗТ АПЕКС и Воронежская архитектурно-строительная академия заключили договор на строительство жилого дома. По условиям договора АПЕКС, принимая на себя функции подрядчика по уже начатому строительству дома, обязалось за свой счет и своими средствами продолжить и завершить строительство объекта, за что академия как заказчик обязалась по окончании строительства передать в собственность подрядчику нежилые помещения и оставшуюся часть полезной жилой площади. При этом стороны оценили внесенный ранее академией вклад в строительство. Проанализировав условия договора, арбитражный суд правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве, поскольку стороны действовали совместно для достижения общей цели. Подрядчик - АПЕКС - отказался от денежного вознаграждения за выполненные на объекте работы, заменив его своим правом на часть построенного объекта. Созданное в результате совместной деятельности имущество является общей долевой собственностью каждой стороны договора. Поэтому при досрочном расторжении договора, но продолжении строительства объекта другими участниками простого товарищества вышедшая из договора сторона на основании ст. 252 ГК РФ вправе требовать выдела в созданном объекте обусловленной расторгнутым договором своей доли. Инвестиционная деятельность ведется также и на территориях, которые отнесены к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации. При рассмотрении иска прокурора суды первой, апелляционной, кассационной инстанций признавали недействительным инвестиционный контракт на проектирование и строительство дома специалистов на острове Гоголев (территория музея-заповедника Кижи). В контракте было предусмотрено, что объект (дом специалистов на острове Гоголев), построенный за счет средств инвестора, переходит в собственность последнего с даты принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией и оформления земельных отношений и права собственности в установленном порядке. Указом Президента РФ от 6 ноября 1993 г. N 1847 музей-заповедник Кижи включен в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации. Разрешая спор, суд руководствовался ст. 93 ЗК РСФСР (ст. 99 ЗК РФ), согласно которой земли историко-культурного назначения используются в особом режиме. Изъятие земель историко-культурного назначения для нужд, противоречащих их основному целевому назначению, и любая деятельность, не соответствующая установленному режиму, не допускаются. ВАС РФ встал на защиту прав инвестора и указал, что судебные инстанции, признавая недействительной сделкой инвестиционный контракт в целом, не обсудили вопрос о возможности совершения оспариваемой сделки без включения условия, предусматривающего переход права собственности на объект строительства к инвестору. Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами ГК РФ, Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РФ и ряда других законодательных актов. ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Неисполнение указанных договоров порождало различные правовые споры, которые Верховный Суд РФ обобщил в обзоре судебной практики. Анализируя нормы ст. 2, 3, 5 и 7 Закона об инвестиционной деятельности, суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего. Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона о защите прав потребителей над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный закон.

Заказать аналогичную работу

Каталог докладов, эссе

Узнайте цену написания своей работы

Похожие работы:

• Судебно-арбитражная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве
В схеме договорных отношений по строительству объектов ее участники вступают в разные виды договоров. По действующему законодательству и по сложившейся практике каждый из участников стройки может выст...


• Судебно-арбитражная практика рассмотрения дел, связанных с договором лизинга
Сложности правового регулирования лизинговых отношений в нашей стране вызваны среди прочего и противоречиями, содержащимися в законодательстве РФ по этому вопросу. Так, § 6 гл. 34 ГК РФ, регулирующий ...


• Судебно-арбитражная практика в сфере портфельных инвестиций на примере законодательства об акционерных обществах
В Российской Федерации действуют более 400 тыс. акционерных обществ. Многочисленные экономические споры, возникающие между ними и другими участниками предпринимательской деятельности, конфликты интере...


• Правовое регулирование инвестиций в капитальном строительстве
Капитальные вложения являются более узким понятием, чем инвестиции как таковые, поэтому они могут рассматриваться лишь как одна из форм инвестиций. Как уже говорилось, до 1991 г., когда началось форми...


• Особенности коллективного участия в инвестировании в жилищном строительстве на примере жилищных накопительных кооперативов
Новый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о жилищних накопительных кооперативах), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г., устанавливае...